 Когда рынок заполонен предложениями от разного рода строительных фирм и фирмочек, главными проблемами, тревожащими человека, решившегося на строительство собственного дома, являются вопросы качества работ и их стоимость. Найдутся ли на эти вопросы позитивные ответы, во многом зависит от правильности выбора подрядчика.
Поиск «воплотителей» мечты можно начинать после разработки проекта и составления сметы. Можно и раньше, но стоит ли? Ведь строители не смогут начать работу, не имея хотя бы плана фундамента с обозначенными канализационными входами-выходами. Существует два пути подбора подрядчика-подрядчиков. Можно нанять несколько организаций, которые будут заниматься отдельными работами, и взять на себя функции прораба и снабженца, а можно заключить договор с одной строительной организацией.
Первый вариант манит вероятной экономией денежных средств.
Кроме того, кажется, что собственное бдительное око, надзирающее за ходом работ, обеспечит надлежащее качество их выполнения. Но не обольщайтесь – даже если есть возможность забыть на пару месяцев о работе и посвятить себя исключительно строительству, вряд ли получится преуспеть в экономии и качестве. Ведь рынок строительных материалов обширен и многообразен, и разобраться в нем человеку, который сталкивается со строительством, скорее всего, в первый и последний раз, крайне сложно.
Преимуществом выбора одной компании является то, что заказчику гораздо проще решать все вопросы, касающиеся строительства, с одним подрядчиком по одному телефону, нежели нанимать большое количество фирм и людей, которые, как правило, не находят общего языка между собой, создавая тем самым трудности и себе, и подрядчику. Самый простой способ поиска мастеров – обратиться к знакомым, для которых строительство – уже пройденный этап.
Поиск подрядчика «на стороне» обычно происходит на сайтах строительных компаний и газетных полосах. Но даже официально зарегистрированные фирмы порой не несут полной ответственности за результат. Проверить же легальность строительной компании всегда возможно. Один из основных пунктов, на которые следует обратить внимание заказчика, – лицензия, наличие которой свидетельствует, как минимум, о серьезности намерений. Также важно узнать о завершенных объектах выбранной фирмы, которые можно увидеть собственными глазами.
Строительные работы, ввиду их сложности, выполняются лишь на основании документации.
Основными документами являются проект, включающий смету, а также договор со строительной организацией. Расчет сметы может выполнить как автор проекта, так и строительная организация, приглашенная для выполнения работ. Впрочем, рассчитать смету можно поручить нескольким компаниям. Степень детализации представленного расчета очень важна, так как позволяет регулировать взаимоотношения в течение всего времени выполнения работ.
За ходом строительства должен осуществляться компетентный инженерный надзор, а прораб обязан контролировать процесс доставки и качество материалов, общий ход работ. Он же договаривается с хозяйственными службами, ответственными за подведение коммуникаций. Идеальный вариант организации работ – архитектор и прораб постоянно работают с инженерами и строителями. Такой принцип деятельности помогает всем участникам строительства избежать недоразумений, повышает эффективность и качество выполняемых работ.
Меры предосторожности
Золотое рыночное правило «вложение капитала всегда должно быть защищено» при строительстве верно как ни в каком другом случае. Рычагами воздействия на недобросовестные строительно-ремонтные компании должны стать мощная юридическая и страховая поддержка. К сожалению, еще далеко не все граждане привлекают юристов и страховщиков для сопровождения такой «мелочи», как строительство. А ведь правильно составленные договоры и страховка могут вернуть заказчику немалые суммы, если компания нанесла ущерб или выполнила работу некачественно.
У разных компаний страхование строительства называется по-разному, но, в принципе, сводится к одному: стройматериалы – имущество, а его кража или порча подлежат страхованию. Программы страхования позволяют защитить имущество как в комплексе, так и раздельно. Набор рисков клиент формирует сам, исходя из того, что ему необходимо. Основные риски – пожар и удар молнии. Дополнительно предлагается страхование от взрыва газа, стихийных бедствий, повреждения (залива) водой, противоправных действий третьих лиц, кражи со взломом, грабежа и сопутствующих актов вандализма, а также от транспортного ущерба, боя стекла и зеркал.
Расплата по правилам
В условиях договора между потребителем и строительной организацией, как правило, нужно указывать определенную периодичность расчетов. Обычно они производятся либо в конце каждого рабочего месяца, либо по окончании отдельных видов работ. Для контроля выполнения работ необходимо, чтобы смета позволяла выделить эти этапы из общего объема. Другими словами, в смете должна быть детально отражена суть технологических операций и процессов строительства, определены их физические объемы и приведена стоимость единицы каждого вида работ. Желательно, чтобы в сметных показателях были указаны стоимость материалов и размер заработной платы рабочих.
Все замечания по качеству выполненных работ обязательно должны быть зафиксированы письменно. По результатам первичной сдачи-приемки работ должна быть составлена дефектная ведомость, подписанная как заказчиком, так и представителем строительной организации. На основании этого документа определяются сроки устранения всех неполадок-недоделок, а при невозможности их устранения – способы и размеры компенсации за обнаруженные дефекты, предусмотренные договором между заказчиком и строительной организацией.
Правильное формирование страховой суммы
Если сохранены смета и квитанции об оплате работ, подтверждающие сумму затраченных средств, формировать страховую сумму по строительству следует, опираясь лишь на эти документы. Если же таких документов не осталось, страховая сумма формируется исходя из действующих на рынке расценок на аналогичные работы и материалы. Стоимость страховки в каждом конкретном случае определяется индивидуально, но в среднем тарифы колеблются от 0,16% до 0,6%. Также к этим тарифам применяется ряд скидок или надбавок, в зависимости от состояния объекта и строительных материалов.
Типичные ошибки сторон при заключении и исполнении договоров подряда:
- согласно ч. 1 ст. 844 Гражданского кодекса Украины, отсутствие подтвержденной заказчиком сметы к договору подряда означает, что она не вступила в силу и, следовательно, не будет частью такового договора, что в свою очередь даст недобросовестной стороне повод отрицать фактическое согласование сторонами предмета договора. Это может серьезно усложнить рассмотрение дела в суде;
- в договорах подряда, как правило, предусматривается составление разного рода актов, к примеру, о фактическом начале работ, о передаче заказчиком материалов и т. п., однако на практике такие акты часто не оформляются. Поэтому недобросовестная сторона может попытаться уйти от ответственности за просрочку начала/окончания работ и, более того, переложить ответственность на заказчика, заявляя, к примеру, что тот вовремя не предоставил фронт работ;
- стороны обычно игнорируют необходимость уведомлять друг друга обо всех спорных вопросах, возникающих по ходу выполнения работ: то ли не вручают такие письма-уведомления под расписку, то ли не проверяют полномочия лица, якобы действующего от имени другой стороны. В данной ситуации важно знать, что в случае судебного спора любая из сторон может оспаривать факт получения таких писем, а также их юридическое значение, ссылаясь на подписание не уполномоченным на то лицом. Поэтому во избежание проблем нужно требовать у представителя компании, строящей объект, подтверждения полномочий ее представителя на выполнение тех или иных действий;
- несвоевременное письменное уведомление подрядчика о выявленных при приемке работ отступлениях от договора подряда либо других недостатках. В ст. 853 Гражданского кодекса сказано, что заказчик должен сделать такое заявление немедленно после выявления недостатков в выполненной работе, иначе он лишается права ссылаться на такие недостатки и требовать их исправления. Кроме того, согласно ст. 849 Гражданского кодекса, если подрядчик вовремя не начал работу или исполняет ее настолько медленно, что может существенно затянуть сроки, заказчик имеет право отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков. Источник: agent.ua |
